МИГРАЦИОННЫЙ ИНФОРМАЦИОННЫЙ ЦЕНТР MOM

Приватна/довгострокова оренда житла - як шукати, які правила і на що звертати увагу

Іноземці в Словаччині можуть отримати житло, орендуючи, беручи в суборенду або купуючи нерухомість. Придбання нерухомості в Словаччині не є підставою для отримання посвідки на проживання. 

Ця інформація призначена для іноземців, які орендують або шукають приватну/довгострокову оренду житла в Словаччині, наприклад, за межами гуртожитків, хостелів, готелів, Airbnb або без державної компенсації за проживання людей з тимчасовим притулком.

Тут ви знайдете основну інформацію:

• Як і де шукати житло
• Що повинен містити договір оренди
• Права та обов'язки
• На що потрібно звертати увагу
• Умови розірвання договору оренди
• Проживання та міграційна поліція

Умови оренди квартири або будинку в Словаччині в основному однакові для іноземців і громадян Словаччини.

Варіанти оренди різні і залежать від ваших потреб та фінансових можливостей. Можливо орендувати квартиру або будинок, або тільки однуї кімнату в квартирі чи будинку. Ціни можуть залежати від місця розташування, розміру, оснащення та віку об'єкту нерухомості, а також від наявності послуг (громадський транспорт, магазини, школа тощо).

Пошук та оренда житла можлива безпосередньо через власників нерухомості або через агентства нерухомості. При оренді через агентство нерухомості з орендаря може вимагатися комісія за організацію оренди в розмірі місячної орендної плати, яка повинна бути заздалегідь узгоджена та зазначена в договорі.

Ви можете шукати пропозиції оренди на різних веб-сайтах, наприклад:

• reality.sk
• nehnutelnosti.sk
• topreality.sk
• byty.sk
• remax-slovakia.sk
• avizo.sk

Договір оренди укладається в письмовій формі. Зазвичай його надає власник нерухомості або агентство нерухомості. Перед підписанням договору оренди орендар може запропонувати свої зміни чи доповнення до нього, а також надати свій варіант договору.

Договір найму може бути укладений згідно Цивільного кодексу (Občianskeho zákonníka) або згідно Закону про короткострокову оренду квартири (Zákona o krátkodobom nájme bytu).

В договорі оренди має бути зазначено, відповідно до якого закону він укладений. Відомості, вказані в цій статті стосуються договору оренди згідно з Цивільним кодексом.

Термін дії Договіру оренди може бути вказаний як на певний строк (від - по), зазвичай від шести місяців до одного року, так і на невизначений термін (без визначення конкретного терміну оренди). Якщо строк оренди не узгоджений, то договір оренди вважається безстроковим.

Обов'язковий вміст:

• Обов'язково мають бути вказані сторони договору

Обов'язково мають бути вказані дані орендодавця та орендаря. Наприклад, прізвище та ім'я, ідентифікаційний номер (rodné číslo) /дата народження, адреса постійного проживання, номер банківського рахунку

• Визначені предмет оренди та сфери використання

Має бути прописана чітка ідентифікація нерухомості, щоб її не можна було сплутати з іншою. Наприклад, номер кімнати, номер квартири, поверх, адреса, інвентарний номер, номер під’їзду, реєстровий номер земельної ділянки, номер правовстановлюючого документа, призначення кадастрової території, муніципалітет та район, розміри часток спільної власності у загальних частинах та приміщеннях загального користування, в будинку та на земельній ділянці/прилеглій території, незалежно від того, здається в оренду вся квартира/будинок або лише її частина

• Розмір орендної плати
• Розмір платежів за послуги, пов’язані з користуванням квартирою / будинку (наприклад, вода, світло, газ, вивіз сміття, прибирання місць загального користування) або спосіб їх розрахунку.

Рекомендований вміст договору оренди:

• Опис наповнення та стану квартири.

Наприклад, у вигляді протоколу (акту) прийому-передачі (яке обладнання/меблі/побутова техніка є частиною оренди, в якому стані, кількість/тип ключів, стан лічильників електроенергії, наявні пошкоджень)

• Спосіб сплати орендної плати та платежів за послуги, пов'язані з користуванням квартирою

В якій формі та коли вони будуть здійснюватись, шляхи вирішення будь-яких питань з можливою ​​переплатою або недоплатою за послуги.

• Умови, за яких орендна плата може бути збільшена.
• Депозит - сума, спосіб оплати, умови використання та повернення.
• Права та обов'язки сторін договору
• Вказані співмешканці та відвідувачі
• Термін дії оренди

Основні права та обов'язки орендаря та орендодавця регулюються законодавством. У договорі оренди також можна узгодити інші права та обов'язки.

Наприклад, закон регулює:

• Стан квартири: орендодавець зобов'язаний передати орендарю квартиру / будинок в стані, придатному для використання за призначенням, і забезпечити орендарю повне і безперешкодне здійснення прав, пов'язаних з користуванням (орендою).
• Користування квартирою / будинком: орендар зобов'язаний належним чином використовувати квартиру / будинок, меблі та інше оснащення, місця загального користування та належним чином користуватися послугами, надання яких пов'язане з використанням квартири / будинку.
• Ремонт:

- якщо інше не встановлено договором, дрібний ремонт квартири / будинку, пов'язаний з їх використанням, і витрати, пов'язані з поточним утриманням, оплачує орендар. Що таке дрібний ремонт і поточний ремонт регулюється спеціальним положенням (osobitný predpis). Сторони договору можуть визначити на свій розсуд порядок здійснення та суму дрібного ремонту та поточного обслуговування.

- орендар зобов'язаний без зайвого зволікання повідомляти орендодавця про необхідність проведення тих ремонтних робіт у квартирі, які має здійснити орендодавець за його рахунок та забезпечити їх виконання. У випадку неповідомлення орендодавця орендар відповідає за шкоду, заподіяну невиконанням цього обов'язку.

• Дефекти та пошкодження:

- орендар зобов'язаний усунути недоліки та пошкодження, заподіяні ним самим або тими, хто з ним проживає. У випадку невиконання цієї вимоги, орендодавець має право, попередивши про це орендаря, усунути недоліки і пошкодження за свій рахунок і вимагати від орендаря відшкодування збитків.

- якщо орендодавець не виконує свого обов'язку щодо усунення недоліків, які перешкоджають належному використанню квартири або загрожують здійсненню права орендаря, він (орендар) має право самостійно усунути недоліки в необхідному обсязі після попереднього повідомлення про це орендодавця та вимагати від нього відшкодування понесених витрат. Право на компенсацію повинно бути заявлено до орендодавця без зайвої затримки. Право зверення за компенсацією припиняється, якщо воно не було реалізоване протягом шести місяців з моменту усунення недоліків.

• Реконструкція нерухомості:

- орендар не має права проводити будівельні та інші суттєві зміни в квартирі / будинку без згоди орендодавця, навіть за свій рахунок;

- у договорі можна домовитися про можливість здійснення інших змін у нерухомості (наприклад, фарбування стін, свердління отворів для меблів, встановлення засобів безпеки);

• Зменшення орендної плати:

- орендар має право на розумну знижку орендної плати до тих пір, поки орендодавець, незважаючи на повідомлення, не усуне недоліки квартири / будинку, які значно або надовго погіршують їх використання;

- орендар має право на розумну знижку орендної плати у випадку, якщо послуги, пов'язані з користуванням квартирою, не надавалися або надавалися неякісно, ​​а також, якщо внаслідок цього погіршилося користування квартирою / будинком;

- орендар має право на розумну знижку орендної плати за користування квартирою, якщо орендодавець не надає їх належним чином і вчасно.

Для вашої безпеки та мінімізації незручностей ми рекомендуємо:

• Остерігайтеся надто вигідних пропозицій/реклами.
• Завжди оглядайте майно особисто та наживо перед підписанням договору оренди.
• Не підписуйте договір оренди, якщо ви його не розумієте або якщо у вас немає часу його прочитати.
• Перед підписанням уважно прочитайте зміст договору оренди або проконсультуйтеся з організаціями, які можуть допомогти в цих питаннях, юристом чи особою, якій довіряєте.
• Якщо можливо, перевірте право власності на майно та важливу інформацію, пов’язану з ним, у кадастрі нерухомості.
• Не сплачуйте орендну плату та/або депозит без підписаного договору оренди.
• Здійснюйте будь-які платежі, пов'язані з орендою (оренда, завдаток, комунальні послуги, інші послуги, пов'язані з користуванням майном) безготівково, шляхом вкладу/перерахування на банківський рахунок. Розрахунки готівкою не є стандартним видом розрахунку, та, якщо вони у вас так організовані, завжди необхідно отримати квитанцію від одержувача платежу (підтвердження про отримання платежу).
• У разі виникнення проблем зверніться до організацій, що допомагають, до юриста чи поліції.

Договір оренди може бути розірваний за наступних умов:

• Закінчення терміну дії, на який було укладено договір
• За письмовою домовленністю між орендодавцем і орендарем
• За письмовим повідомленням

Договір оренди є дійсним - якщо немає орендивзаємної згоди, орендодавець може розірвати його лише з підстав, встановлених законом. Розірвання має бути обґрунтованим і доведеним до відома орендаря.

Орендар може розірвати договір  з будь-якої причини. Повідомлення має бути передано орендодавцю.

Строк попередження про розірвання орендодавцем договору не може бути меншим трьох місяців. Він починається з першого числа місяця, що настає за місяцем, в якому було вручено повідомлення орендарю.

Коли орендодавець може розірвати договір оренди та іншу корисну інформацію знайдете тут:

informačná brožúra Centra právnej pomoci.

Якщо ви плануєте подати заяву на тимчасове чи постійне проживання в Словаччині, або якщо ви вже маєте дозвіл на проживання та плануєте його продовжити, у багатьох випадках необхідні документи, які подаються до міграційної поліції, включають документ про проживання (doklad o ubytovaní) не старше 90 днів.

Ви повинні мати житло в приміщенні, призначеному для проживання (квартира, сімейний будинок або його частина), проживання (гуртожиток, гуртожиток) або відпочинку (готель, пансіонат). Не можна проживати в нежитлових приміщеннях, таких як наприклад, офіси, бізнес-приміщення чи інші приміщення – навіть якщо вони пристосовані для проживання. Інформацію про те, житлове чи нежитлове приміщення, можна знайти в правовстановлюючому документі.

Житло повинно відповідати мінімальним вимогам згідно зі спеціальним положенням (osobitného predpisu). Наприклад, житлова площа квартири повинна становити не менше 12 м² на одного користувача і 6 м² на кожну особу, яка проживає з ним у домогосподарстві. Корисна площа квартири повинна бути не менше 15 м².

Ви можете підтвердити проживання одним з наступних документів:

• Договором оренди, в якому ви вказані як орендар або один з орендарів. Підписи як орендодавця, так і орендаря повинні бути офіційно завірені, або
• Письмовою заявою (Čestné vyhlásenie) власника нерухомості про надання житла, в якому мають бути офіційно засвідчені підписи всіх власників, або
• Підтвердженням закладу розміщення про надання проживання, або
• Вашою письмовою заявою під присягою (Čestné vyhlásenie) про право власності на майно, в якому мають бути офіційно засвідчені підписи всіх власників.

Щодо вашого житла і, отже, вашого місця перебування в Словаччині, ви маєте кілька зобов’язань по відношенню до міграційної поліції:

• При зміні місця проживання Ви зобовязані протягом 5 робочих днів подати заяву в міграційну поліцію про видачу нового дозволу на проживання.
• Якщо Ви плануєте пребувати за межами місця проживання (у Словаччині) більш ніж 30 днів безперервно Ви зобовязані повідомити про це міграційну поліцію.

• Назад
• Вперед