MIGRAČNÉ INFORMAČNÉ CENTRUM IOM

Súkromné/dlhodobé ubytovanie - ako hľadať, aké sú pravidlá a na čo si dať pozor

Cudzinci na Slovensku si môžu zaistiť bývanie prenájmom, podnájmom alebo kúpou nehnuteľnosti. Kúpou nehnuteľnosti na Slovensku nie je možné získať povolenie na pobyt.

Tieto informácie sú určené pre cudzincov, ktorí na Slovensku majú alebo si hľadajú súkromné/dlhodobé ubytovanie na prenájom, napr. mimo ubytovní, internátov, hotelov, Airbnb, alebo bez príspevku za ubytovanie ľudí s dočasným útočiskom.

Nájdete tu základné informácie:

• Ako a kde hľadať ubytovanie
• Čo by mala obsahovať nájomná zmluva
• Práva a povinnosti
• Na čo si dať pozor
• Ako sa môže prenájom skončiť
• Ubytovanie a cudzinecká polícia

AKO A KDE HĽADAŤ UBYTOVANIE

Podmienky na prenájom bytu alebo domu na Slovensku sú pre cudzincov v zásade rovnaké, ako podmienky pre slovenských občanov.

Možnosti prenájmu sú rôzne a záležia od vašich potrieb a finančných možností. Je možné si prenajať celý byt alebo rodinný dom, prípadne iba jednu izbu v byte, alebo časť domu. Ceny sa môžu odvíjať od lokality, veľkosti, vybavenia a veku nehnuteľnosti, ako aj dostupnosti služieb (verejná doprava, obchody, škola atď.).

Hľadanie a prenájom ubytovania je možné priamo cez vlastníkov nehnuteľností alebo cez realitné kancelárie. Pri prenájme cez realitnú kanceláriu môže byť od nájomcu požadovaná provízia za sprostredkovanie prenájmu vo výške jedného mesačného nájmu, čo musí byť vopred dohodnuté a upravené v zmluve.

Ponuky prenájmov môžete hľadať cez rôzne web stránky, ako napr.:

• reality.sk
• nehnutelnosti.sk
• topreality.sk
• byty.sk
• remax-slovakia.sk
• avizo.sk

ČO BY MALA OBSAHOVAŤ NÁJOMNÁ ZMLUVA

Nájomná zmluva má štandardne písomnú formu. Bežne ju zabezpečuje vlastník nehnuteľnosti alebo realitná kancelária. Nájomca môže pred podpisom nájomnej zmluvy navrhnúť jej úpravy, či doplnenie, prípadne môže aj poskytnúť celý návrh zmluvy.

Nájomná zmluva môže byť uzavretá podľa Občianskeho zákonníka alebo Zákona o krátkodobom nájme bytu. V zmluve by malo byť uvedené, podľa ktorého zákona sa uzatvára. Informácie v tomto článku platia pre nájomnú zmluvu podľa Občianskeho zákonníka.

Trvanie nájomnej zmluvy môže byť dohodnuté na dobu určitú (od - do), štandardne najmenej na šesť mesiacov až jeden rok, alebo na dobu neurčitú (bez vymedzenia konkrétneho obdobia prenájmu). Ak doba nájmu nie je dohodnutá, platí, že nájomná zmluva je uzavretá na neurčitú dobu.

Povinný obsah:

• Označenie zmluvných strán

Jednoznačné označenie prenajímateľa a nájomcu - napr. meno a priezvisko, rodné číslo/dátum narodenia, adresa trvalého pobytu, číslo bankového účtu

• Označenie predmetu nájmu a rozsahu užívania

Jednoznačné označenie nehnuteľnosti aby nemohlo dôjsť k jej zámene - napr. počet obytných miestností, číslo bytu, číslo poschodia, adresa, súpisné číslo, číslo vchodu, register a číslo parcely, číslo listu vlastníctva, označenie katastrálneho územia, obce a okresu veľkosť spoluvlastníckeho podielu na spoločných častiach a spoločných zariadeniach domu a na pozemku/priľahlom pozemku, či sa prenajíma celý byt/dom alebo iba jeho časť

• Výška nájomného
• Výška platieb za služby spojené s užívaním bytu (napr. voda, elektrina, plyn, odvoz odpadu, upratovanie spoločných priestorov) alebo spôsob ich výpočtu

Odporúčaný obsah:

• Opis príslušenstva a stavu bytu, napr. vo forme preberacieho protokolu (aké vybavenie/nábytok/spotrebiče sú súčasťou prenájmu, v akom stave, počet/typ kľúčov, stav meračov energií, existujúce poškodenia)
• Spôsob platenia nájomného a platieb za služby spojené s užívaním bytu (akou formou, kedy, riešenie prípadných preplatkov alebo nedoplatkov za služby)
• Podmienky za akých môže byť nájom zvýšený
• Kaucia (depozit) - výška, spôsob úhrady, podmienky použitia a vrátenia
• Práva a povinnosti zmluvných strán
• Spolubývajúce osoby a návštevy
• Doba trvania nájmu

PRÁVA A POVINNOSTI

Základné práva a povinnosti nájomcu a prenajímateľa sú upravené zákonom. V nájomnej zmluve je možné si dohodnúť aj ďalšie práva a povinnosti. Zákon upravuje, napr.:

• Stav bytu: Prenajímateľ je povinný odovzdať nájomcovi byt v stave spôsobilom na riadne užívanie a zabezpečiť nájomcovi plný a nerušený výkon práv spojených s užívaním bytu.
• Užívanie bytu: Nájomca je povinný užívať byt, spoločné priestory a zariadenie domu riadne a riadne požívať služby, ktorých poskytovanie je spojené s užívaním bytu.
• Opravy:
• Ak zmluva neurčuje inak, drobné opravy v byte súvisiace s jeho užívaním a náklady spojené s bežnou údržbou uhrádza nájomca. Čo sú drobné opravy a bežná údržba upravuje osobitný predpis. V zmluve je možné si dohodnúť odlišným spôsobom, kto tieto drobné opravy a bežnú údržbu zabezpečuje a do akej výšky.
• Nájomca je povinný oznámiť bez zbytočného odkladu prenajímateľovi potrebu tých opráv v byte, ktoré má znášať prenajímateľ na jeho náklady, a umožniť ich vykonanie; inak zodpovedá za škodu, ktorá nesplnením tejto povinnosti vznikla.
• Závady a poškodenia:
• Nájomca je povinný odstrániť závady a poškodenia, ktoré spôsobil sám alebo tí, ktorí s ním bývajú. Ak sa tak nestane, má prenajímateľ právo po predchádzajúcom upozornení nájomcu závady a poškodenia odstrániť a požadovať od nájomcu náhradu.
• Ak prenajímateľ nesplní svoju povinnosť odstrániť závady brániace riadnemu užívaniu bytu, alebo ktorými je výkon nájomcovho práva ohrozený, má nájomca právo po predchádzajúcom upozornení prenajímateľa závady odstrániť v nevyhnutnej miere a požadovať od neho náhradu účelne vynaložených nákladov. Právo na náhradu musí uplatniť u prenajímateľa bez zbytočného odkladu. Právo zanikne, ak sa neuplatnilo do šiestich mesiacov od odstránenia závad.
• Úpravy bytu:
• Nájomca nesmie vykonávať stavebné úpravy ani inú podstatnú zmenu v byte bez súhlasu prenajímateľa, a to ani na svoje náklady.
• V zmluve je možné si dohodnúť možnosť uskutočňovať v nehnuteľnosti iné/malé úpravy, (napr. maľovanie stien, vŕtanie dier pre nábytok, inštalácia bezpečnostného zariadenia).
• Zľava z nájomného:
• Nájomca má právo na primeranú zľavu z nájomného, dokiaľ prenajímateľ napriek jeho upozorneniu neodstráni v byte alebo v dome závadu, ktorá podstatne alebo po dlhší čas zhoršuje ich užívanie.
• Právo na primeranú zľavu z nájomného má nájomca aj vtedy, ak sa neposkytovali služby spojené s užívaním bytu alebo sa poskytovali vadne, a ak sa v dôsledku toho užívanie bytu zhoršilo.
• Nájomca má právo na primeranú zľavu z úhrady za služby poskytované s užívaním bytu, pokiaľ ich prenajímateľ riadne a včas neposkytuje.

NA ČO SI DAŤ POZOR

Pre vašu istotu a na minimalizovanie nepríjemností odporúčame:

• Pri príliš výhodných ponukách/inzerátoch buďte obozretní.
• Vždy si nehnuteľnosť prezrite osobne a naživo pred podpisom nájomnej zmluvy.
• Nepodpisujte nájomnú zmluvu, ak jej nerozumiete alebo ak ste v časovej tiesni.
• Obsah nájomnej zmluvy si pred jej podpisom dôkladne prečítajte, prípadne aj skonzultujte s pomáhajúcimi organizáciami, právnikom, alebo s osobou, ktorej dôverujete.
• Podľa možností si preverte vlastníctvo nehnuteľnosti a podstatné informácie s ňou spojené v katastri nehnuteľností.
• Neplaťte nájom a/alebo kauciu bez podpísanej nájomnej zmluvy.
• Akékoľvek platby spojené s prenájmom (nájomné, kauciu, energie, iné služby v súvislosti s užívaním nehnuteľnosti) realizujte bezhotovostne vkladom/prevodom na bankový účet. Platby v hotovosti sú neštandardné a ak ich tak máte dohodnuté, od príjemcu platby je vždy potrebné dostať príjmový doklad (potvrdenie o prijatí platby).
• V prípade problémov sa obráťte na pomáhajúce organizácie, právnika, prípadne na políciu.

AKO SA MÔŽE PRENÁJOM SKONČIŤ

Prenájom je možné skončiť:

• Uplynutím doby, na ktorú bol dohodnutý
• Písomnou dohodou medzi prenajímateľom a nájomcom
• Písomnou výpoveďou

Nájom bytu je chránený - ak nedôjde k obojstrannej dohode, prenajímateľ ho môže vypovedať iba z dôvodov ustanovených v zákone. Výpoveď musí odôvodniť a doručiť nájomcovi.

Nájomca môže nájom vypovedať z akéhokoľvek dôvodu. Výpoveď musí doručiť prenajímateľovi.

Výpovedná lehota pri výpovedi zo strany prenajímateľa nemôže byť kratšia ako tri mesiace. Začína plynúť prvým dňom mesiaca nasledujúceho po mesiaci, v ktorom bola nájomcovi výpoveď doručená.

Kedy môže prenajímateľ vypovedať nájomnú zmluvu a ďalšie užitočné informácie nájdete v informačnej brožúre Centra právnej pomoci.

UBYTOVANIE A CUDZINECKÁ POLÍCIA 

Ak plánujete na Slovensku žiadať o prechodný alebo trvalý pobyt, prípadne už povolenie na pobyt máte a budete si ho obnovovať, v mnohých prípadoch medzi požadované dokumenty predkladané na cudzineckej polícii patrí aj doklad o ubytovaní nie starší ako 90 dní.

Ubytovanie musíte mať v priestore určenom na bývanie (byt, rodinný dom alebo ich časť), ubytovanie (internát, ubytovňa) alebo rekreáciu (hotel, penzión). Nie je možné bývať v nebytovom priestore, ktorými sú napr. kancelárie, obchodné priestory alebo iné priestory - aj ak sú upravené na bývanie. Informáciu, či sa jedná o bytový alebo nebytový priestor nájdete v liste vlastníctva.

Ubytovanie musí spĺňať minimálne požiadavky podľa osobitného predpisu. Napríklad obytná plocha bytu musí byť najmenej 12 m² na užívateľa a 6 m² na každú ďalšiu osobu, ktorá s ním žije v domácnosti. Úžitková plocha bytu musí byť najmenej 15 m².

Ubytovanie môžete preukázať napr.:

• Nájomnou zmluvou, v ktorej figurujete ako nájomca alebo jeden z nájomcov a úradne overené musia byť podpisy prenajímateľa aj nájomcu, alebo
• Čestným vyhlásením vlastníka nehnuteľnosti o poskytnutí ubytovania, v ktorom musia byť úradne overené podpisy všetkých vlastníkov, alebo
• Potvrdením ubytovacieho zariadenia o poskytnutí ubytovania, alebo
• Vaším čestným vyhlásením o vlastníctve nehnuteľnosti, v ktorom musia byť úradne overené podpisy všetkých vlastníkov.

Ohľadom vášho ubytovania a teda miesta vášho pobytu na Slovensku máte vo vzťahu k cudzineckej polícii niekoľko povinností:

• Požiadať do piatich pracovných dní o vydanie nového dokladu o pobyte, ak záznamy v ňom nezodpovedajú skutočnosti (napr. presťahujete sa na inú adresu).
• Oznámiť cudzineckej polícii, že sa budete zdržiavať mimo miesta udeleného pobytu (v rámci Slovenska) nepretržite viac ako 30 dní.

• Nasl.