Nadobúdanie nehnuteľností cudzincami
- Posledná aktualizácia: 14. apríl 2020
Cudzinci môžu na území Slovenskej republiky nadobúdať nehnuteľnosti bez ohľadu nato, či majú na Slovensku udelený pobyt alebo nie. Cudzinec môže, až na niektoré výnimky, nadobudnúť takmer akúkoľvek nehnuteľnosť.
Nehnuteľnosťami sú byty, domy, garáže, záhrady, pozemky a iné stavby spojené so zemou pevným základom.
Cudzinec nemôže nadobudnúť takú nehnuteľnosť, ktorej nadobúdanie obmedzujú osobitné predpisy (napr. zákon o nadobúdaní vlastníctva poľnohospodárskeho pozemku).
Poľnohospodársky pozemok nemôže do vlastníctva nadobudnúť občan ani fyzická osoba s pobytom alebo právnická osoba so sídlom v takom štáte, ktorého právny poriadok neumožňuje nadobúdať vlastníctvo k poľnohospodárskemu pozemku občanom Slovenskej republiky, fyzickým osobám s pobytom v Slovenskej republike ani právnickým osobám so sídlom v Slovenskej republike.
Toto obmedzenie sa nevzťahuje na:
- dedenie poľnohospodárskeho pozemku
- členské štáty Európskej únie, Európskeho hospodárskeho priestoru, Švajčiarsko, ani na štáty, pre ktoré to vyplýva z medzinárodnej zmluvy, ktorou je Slovenská republika viazaná.
Vlastníctvo nehnuteľnosti na Slovensku nezakladá právo cudzinca na pobyt na území Slovenskej republiky.
Proces nadobúdania nehnuteľnosti cudzincom
Po výbere nehnuteľnosti, ktorú chcete kúpiť, je potrebné spísať zmluvu o prevode vlastníckeho práva k nehnuteľnosti. Treba mať však na pamäti, že ani po podpísaní zmluvy oboma stranami nenadobúdate k nehnuteľnosti vlastnícke právo. To vám vznikne až povolením vkladu nehnuteľnosti do katastra nehnuteľností.
Zmluva o prevode vlastníckeho práva k nehnuteľnosti
Zmluva o prevode vlastníckeho práva k nehnuteľnosti musí mať vo všeobecnosti nasledovné náležitosti:
- písomnú formu
- identifikačné údaje kupujúceho a predávajúceho
- presné označenie prevádzanej nehnuteľnosti
- dohodnutú kúpnu cenu za nehnuteľnosť
- osvedčený podpis predávajúceho
V závislosti od konkrétnej nehnuteľnosti môžu byť vyžadované aj ďalšie náležitosti zmluvy, ako napríklad presné určenie polohy nehnuteľnosti, technický stav nehnuteľnosti, vymedzenie spoluvlastníckeho podielu, úprava vzájomných práv a povinností predávajúceho a kupujúceho.
Spísanie právne bezchybnej zmluvy o prevode vlastníckeho práva k nehnuteľnosti so všetkými náležitosťami je pomerne zložitý proces, v praxi sa preto odporúča obrátiť pri tom na advokáta alebo notára.
Spísanie právne bezchybnej zmluvy o prevode vlastníckeho práva k nehnuteľnosti so všetkými náležitosťami je pomerne zložitý proces, v praxi sa preto odporúča obrátiť pri tom na advokáta alebo notára.
Autorizácia zmluvy o prevode nehnuteľnosti advokátom
Advokát pri spisovaní zmluvy o prevode vlastníckeho práva k nehnuteľnosti zistí v prvom rade totožnosť účastníkov zmluvy a ich zástupcov, ďalej posúdi, či zmluva neodporuje zákonu, neobchádza zákon, neprieči sa dobrým mravom a či uzavretím zmluvy nedôjde ku skutočnosti, ktorej následkom by mohla vzniknúť škoda.
Advokát má povinnosť upozorniť účastníkov zmluvy na platobné podmienky kúpnej ceny dohodnuté v zmluve. Vyhlásenie účastníkov zmluvy o oboznámení sa s týmito podmienkami uvedie v zmluve. Skutočnosť, že zmluva o prevode bola autorizovaná advokátom preukazuje doložka o autorizácii.
V spojení s autorizáciou zmluvy o prevode vlastníckeho práva k nehnuteľnosti môžete požiadať advokáta aj o uskutočnenie podania návrhu na vklad vlastníckeho práva do katastra. Advokát na základe vami udeleného písomného plnomocenstva podanie vyhotoví a zabezpečí jeho doručenie správe katastra spolu s príslušnými listinami.
Advokát má povinnosť upozorniť účastníkov zmluvy na platobné podmienky kúpnej ceny dohodnuté v zmluve. Vyhlásenie účastníkov zmluvy o oboznámení sa s týmito podmienkami uvedie v zmluve. Skutočnosť, že zmluva o prevode bola autorizovaná advokátom preukazuje doložka o autorizácii.
V spojení s autorizáciou zmluvy o prevode vlastníckeho práva k nehnuteľnosti môžete požiadať advokáta aj o uskutočnenie podania návrhu na vklad vlastníckeho práva do katastra. Advokát na základe vami udeleného písomného plnomocenstva podanie vyhotoví a zabezpečí jeho doručenie správe katastra spolu s príslušnými listinami.
Spísanie notárskej zápisnice o zmluve o prevode nehnuteľnosti
Notár sa postará o kompletný servis súvisiaci so spisovaním zmluvy a prevodom nehnuteľnosti spolu s návrhom na vklad vlastníckeho práva do katastra, v rámci ktorého prešetrí vlastnícke pomery k nehnuteľnosti a zistí totožnosť účastníkov.
Notár upozorní účastníkov zmluvy na platobné podmienky dohodnuté v zmluve a v zápisnici uvedie vyhlásenie účastníkov zmluvy o oboznámení sa s týmito podmienkami.
Pokiaľ je zjavné, že zmluva nie je v súlade so zákonom, obchádza zákon, alebo sa prieči dobrým mravom, notár je povinný odmietnuť vyhotovenie zápisnice.
Notár môže byť aj ideálnym prostredníkom pri vyplácaní kúpnej ceny predávajúcemu. Priamo v zmluve o prevode vlastníckeho práva k nehnuteľnosti sa môžete dohodnúť, že finančné prostriedky kupujúci vloží do notárskej úschovy a zároveň určíte, za akých podmienok a komu bude notár oprávnený tieto finančné prostriedky vyplatiť.
Notár upozorní účastníkov zmluvy na platobné podmienky dohodnuté v zmluve a v zápisnici uvedie vyhlásenie účastníkov zmluvy o oboznámení sa s týmito podmienkami.
Pokiaľ je zjavné, že zmluva nie je v súlade so zákonom, obchádza zákon, alebo sa prieči dobrým mravom, notár je povinný odmietnuť vyhotovenie zápisnice.
Notár môže byť aj ideálnym prostredníkom pri vyplácaní kúpnej ceny predávajúcemu. Priamo v zmluve o prevode vlastníckeho práva k nehnuteľnosti sa môžete dohodnúť, že finančné prostriedky kupujúci vloží do notárskej úschovy a zároveň určíte, za akých podmienok a komu bude notár oprávnený tieto finančné prostriedky vyplatiť.
Vklad do katastra nehnuteľností
Vlastnícke právo k nehnuteľnosti vzniká, mení sa a zaniká vkladom do katastra nehnuteľností.
Kataster nehnuteľností je databáza, ktorá obsahuje opis nehnuteľností, ich geometrické údaje a práva k nim. V katastri nehnuteľností musia byť zapísané a graficky zaznačené všetky nehnuteľnosti na Slovensku.
Pokiaľ vám zmluvu o prevode vlastníckeho práva k nehnuteľnosti vyhotovil notár alebo advokát, obvykle spíše a podá aj návrh na vklad do katastra. Ak ste si zmluvu o prevode vlastníckeho práva k nehnuteľnosti pripravili sami alebo vám ju spísala realitná kancelária, môžete návrh na vklad podať aj sami.
Návrh na vklad sa podáva v písomnej forme a musí obsahovať zákonom predpísané náležitosti. Návrh je vhodné vyhotoviť v dvoch exemplároch, pričom jedno vyhotovenie sa odovzdáva na katastri a druhé vyhotovenie si necháte potvrdiť a ostáva pre vašu potrebu.
Prílohou k návrhu na vklad je zmluva, na ktorej základe má byť zapísané právo k nehnuteľnosti do katastra (v dvoch vyhotoveniach), prípadne ďalšie zákonom predpísané prílohy.
Návrh na vklad je potrebné podať najneskôr do 3 rokov od uzatvorenia zmluvy o prevode vlastníckeho práva k nehnuteľnosti, v opačnom prípade platí, že účastníci od zmluvy odstúpili.
Správa katastra rozhodne o návrhu na vklad do 30 dní odo dňa doručenia návrhu na vklad. Ak ide o zmluvu o prevode vlastníckeho práva k nehnuteľnosti, ktorá bola vyhotovená vo forme notárskej zápisnice alebo autorizovaná advokátom, správa katastra rozhodne o návrhu na vklad do 20 dní. Správa katastra môže rozhodnúť na základe žiadosti o urýchlené konanie o návrhu na vklad do 15 dní odo dňa doručenia návrhu na vklad.
Ak sú podmienky na vklad splnené, správa katastra vklad povolí. Rozhodnutie o povolení vkladu zašle správa katastra účastníkom konania do 15 dní odo dňa rozhodnutia. V prípade zamietnutia vkladu správa katastra rozhodnutie doručí všetkým účastníkom konania. Proti tomuto rozhodnutiu sa môžete odvolať do 30 dní od jeho doručenia.
Kataster nehnuteľností je databáza, ktorá obsahuje opis nehnuteľností, ich geometrické údaje a práva k nim. V katastri nehnuteľností musia byť zapísané a graficky zaznačené všetky nehnuteľnosti na Slovensku.
Pokiaľ vám zmluvu o prevode vlastníckeho práva k nehnuteľnosti vyhotovil notár alebo advokát, obvykle spíše a podá aj návrh na vklad do katastra. Ak ste si zmluvu o prevode vlastníckeho práva k nehnuteľnosti pripravili sami alebo vám ju spísala realitná kancelária, môžete návrh na vklad podať aj sami.
Návrh na vklad sa podáva v písomnej forme a musí obsahovať zákonom predpísané náležitosti. Návrh je vhodné vyhotoviť v dvoch exemplároch, pričom jedno vyhotovenie sa odovzdáva na katastri a druhé vyhotovenie si necháte potvrdiť a ostáva pre vašu potrebu.
Prílohou k návrhu na vklad je zmluva, na ktorej základe má byť zapísané právo k nehnuteľnosti do katastra (v dvoch vyhotoveniach), prípadne ďalšie zákonom predpísané prílohy.
Návrh na vklad je potrebné podať najneskôr do 3 rokov od uzatvorenia zmluvy o prevode vlastníckeho práva k nehnuteľnosti, v opačnom prípade platí, že účastníci od zmluvy odstúpili.
Správa katastra rozhodne o návrhu na vklad do 30 dní odo dňa doručenia návrhu na vklad. Ak ide o zmluvu o prevode vlastníckeho práva k nehnuteľnosti, ktorá bola vyhotovená vo forme notárskej zápisnice alebo autorizovaná advokátom, správa katastra rozhodne o návrhu na vklad do 20 dní. Správa katastra môže rozhodnúť na základe žiadosti o urýchlené konanie o návrhu na vklad do 15 dní odo dňa doručenia návrhu na vklad.
Ak sú podmienky na vklad splnené, správa katastra vklad povolí. Rozhodnutie o povolení vkladu zašle správa katastra účastníkom konania do 15 dní odo dňa rozhodnutia. V prípade zamietnutia vkladu správa katastra rozhodnutie doručí všetkým účastníkom konania. Proti tomuto rozhodnutiu sa môžete odvolať do 30 dní od jeho doručenia.
Správne poplatky
- Návrh na začatie konania o povolení vkladu práva k nehnuteľnosti do katastra nehnuteľností: 66 EUR.
- Elektronické podania návrhu na začatie konania o povolení vkladu práva k nehnuteľnosti do katastra nehnuteľností: 33 EUR.
- Návrh na začatie konania o povolení vkladu práva k nehnuteľnosti do katastra nehnuteľností so žiadosťou o urýchlené rozhodnutie o vklade do 15 dní: 265,50 EUR.
- Elektronické podanie návrhu na začatie konania o povolení vkladu práva k nehnuteľnosti do katastra nehnuteľností so žiadosťou o urýchlené rozhodnutie o vklade do 15 dní: 130 EUR.
Praktické rady
Pri kúpe nehnuteľnosti a následnom spisovaní zmluvy o prevode vlastníckeho práva k nehnuteľnosti vám odporúčame využiť služby advokáta, notára alebo realitnej kancelárie.
Ak vám bude pri výbere a kúpe nehnuteľnosti pomáhať realitná kancelária, odporúčame vopred si ju preveriť (napr. na internetovej stránke Národnej asociácie realitných kancelárií na Slovensku).
Pred kúpou nehnuteľnosti vám taktiež odporúčame preveriť si na katastrálnom úrade prostredníctvom výpisu z listu vlastníctva jej majiteľa a jej prípadné ťarchy. Ďalej je vhodné si overiť, či k danej nehnuteľnosti nie sú na trvalý alebo prechodný pobyt prihlásené nejaké fyzické osoby, alebo či nie je sídlom právnickej osoby, aby ste s ich odhlasovaním nemali v budúcnosti zbytočné komplikácie.
Ak vám bude pri výbere a kúpe nehnuteľnosti pomáhať realitná kancelária, odporúčame vopred si ju preveriť (napr. na internetovej stránke Národnej asociácie realitných kancelárií na Slovensku).
Pred kúpou nehnuteľnosti vám taktiež odporúčame preveriť si na katastrálnom úrade prostredníctvom výpisu z listu vlastníctva jej majiteľa a jej prípadné ťarchy. Ďalej je vhodné si overiť, či k danej nehnuteľnosti nie sú na trvalý alebo prechodný pobyt prihlásené nejaké fyzické osoby, alebo či nie je sídlom právnickej osoby, aby ste s ich odhlasovaním nemali v budúcnosti zbytočné komplikácie.
Telegram/Signal:
IOM Slovakia
